【質問】
いくら以上の物件を買うなら、
法人をつくった方が得ですか?
【答え】
これは、
「個人実効税率早見表」
のように
本業給与が幾らかによって異なります。
例えば、
自己資金1割で 表面利回り9%
1.1億円の物件を買うと、
概ね税引き前利益は400万円です。
これを年収800万円の人が個人でもっと
不動産を持つことによって
増える税額は、約126万円
増えた部分にかかる実効税率は、
31.6%となります。
一方、法人で
400万円の利益の出る物件を
持った場合の税額は、約103万円です。
法人の税務を税理士に委託する費用を年間30万円とすると
個人で支払う税額増加分とほぼ同水準となり
このあたりが、
1物件につき1法人を設立して
有利となる損益分岐点だと考えられます。
つまり、
一般的なサラリーマンの人は
”1億円以下の物件を購入する場合は個人”
”それを超えたら法人を検討する”
のが最適な税金対策となり得ます。
本業の年収が 2,300万円を超える人が
個人で
不動産を保有すると
利益の約50%も税金としてとられてしまう。
物件規模が小さくても法人化すべき
法人で
800万円を超える利益を追い求めても
約42%は税金としてとられてしまう。
それ以上の利益が出る場合
超過利潤を得る為の手間やリスクが
税引後利益に見合うかを考えるべき。
限界までがんばらず
また、
あまり切り詰めずに
大家さんライフを満喫するのが
税法上は合理的
法人の実効税率は、
800万円までの利益に対して
低いため
それを超えても全体の実効税率は個人よりも下がる。
複数の物件を持つなら
物件の数だけ法人をつくって
1物件=1法人
にするのが基本
なお、
賃料収入から金利支払い、減価償却、修繕費などを
引いた金額が税務上の利益です。
賃料収入やキャッシュフローが
利益ではありませんので注意してください。
自分自身の年収や物件に合わせた
個人保有と法人保有の損益分岐点は
お問い合わせ頂けたら
弊社の方で作成いたしますので
お問い合わせお待ちしております!!