【質問】
いくら以上の物件を買うなら、
法人をつくった方が得ですか？
【答え】
これは、
「個人実効税率早見表」
のように
本業給与が幾らかによって異なります。
例えば、
自己資金１割で 表面利回り９％
１．１億円の物件を買うと、
概ね税引き前利益は４００万円です。
これを年収８００万円の人が個人でもっと
不動産を持つことによって
増える税額は、約１２６万円
増えた部分にかかる実効税率は、
３１．６％となります。
一方、法人で
４００万円の利益の出る物件を
持った場合の税額は、約１０３万円です。
法人の税務を税理士に委託する費用を年間３０万円とすると
個人で支払う税額増加分とほぼ同水準となり
このあたりが、
１物件につき１法人を設立して
有利となる損益分岐点だと考えられます。
つまり、
一般的なサラリーマンの人は
”１億円以下の物件を購入する場合は個人”
”それを超えたら法人を検討する”
のが最適な税金対策となり得ます。
本業の年収が ２，３００万円を超える人が
個人で
不動産を保有すると
利益の約５０％も税金としてとられてしまう。
物件規模が小さくても法人化すべき
法人で
８００万円を超える利益を追い求めても
約４２％は税金としてとられてしまう。
それ以上の利益が出る場合
超過利潤を得る為の手間やリスクが
税引後利益に見合うかを考えるべき。
限界までがんばらず
また、
あまり切り詰めずに
大家さんライフを満喫するのが
税法上は合理的
都心に１億円以上の物件を買うなら
法人で買うのが有利。
法人の実効税率は、
８００万円までの利益に対して
低いため
それを超えても全体の実効税率は個人よりも下がる。
複数の物件を持つなら
物件の数だけ法人をつくって
１物件＝１法人
にするのが基本
なお、
賃料収入から金利支払い、減価償却、修繕費などを
引いた金額が税務上の利益です。
賃料収入やキャッシュフローが
利益ではありませんので注意してください。
自分自身の年収や物件に合わせた
個人保有と法人保有の損益分岐点は
お問い合わせ頂けたら
弊社の方で作成いたしますので
お問い合わせお待ちしております！！
