過去の事業説明会

【事業説明会】大阪 心斎橋



この度は、お忙しい貴重なお時間をいただきありがとうございます。 5分ほどいただけたらご理解いただけると思いますのでお付き合いいただけたら幸いです。 私、株式会社トライアングル高橋がお話しさせていただきます。 弊社が今回お話しさせていただくのは、 弊社のサポート事業の実績をお話しさせていただきます。 初めに簡単な自己紹介をさせていただきます。 株式会社トライアングルは2017年の12月設立しました。 代表取締役は私、高橋がしております。 私は今年で31歳になるんですけれども、 石川県七尾市という所の出身でございまして、 かなり田舎の方で幼少期を過ごしました。

18歳で関西の方に出てきたんですけれども、その時初めて一人暮らしというものを経験いたしまして、そこから約10年間の間で5回ほど引っ越しをさせていただいたんですけれども、都会の洗礼といいますか、ザ・田舎者といいますか、

かなり不動産屋さんに騙されてきました。

いろいろな不動産屋がある中で、仲介手数料をかなり多めに取られたり、こんな礼金あり得るのかなっていう礼金を取られたり、ただその時は不動産屋のプロを信じるしかなくて、それの通りにお金を払ってきたっていうのがあるんですけれども、そんな中で騙されてるっていうときにはもうすでに遅かったんですが、それを動機にといいますか、私自身が不動産業界に入って不動産の裏側を確かめてみようと思いまして、4年ほど前に不動産会社に就職をいたしました。

最初は、住居用の賃貸、管理、住居用の売買と一通り経験させていただくなかで、やはりグレーの部分っていうのは存在しておりまして、特に私が、ここにも載ってるんですけれども、事故物件っていうのにすごく疑問を抱く機会が多くて、心理的瑕疵と言われるものになるんですが、管理会社さんがオーナーさんと手を組んで、実は心理的瑕疵なのに心理的瑕疵ではないものとして出して、お客様に普通の賃料で契約してもらうっていうのを、結構私自身何度も経験したことがございまして、そういうのってほんまどうなんかなっていうので、正義感ではないですが、そういうのをもって以前の会社で、福娘不動産という商号で、女性のスタッフだけの賃貸業者をやってたんですが、やってるなかで、テレビ局の人が風の噂を聞いて、取材を受けました。大島てるさんっていう方が事故物件のサイトを立ち上げてやっている方なんですけども、一緒にテレビ出演をさせていただく機会がありまして、こういうコンテンツ活動も以前は、やってました。事故物件について、ご不明点が御座いましたら、お声がけくださいませ。

話ずれたんですが、トライアングルの事業内容といたしましては、日本ビジネスコンサルティング株式会社(通称:JBC)とパートナーシップを結び、不動産で仲介及び開発、広告業務を行っております。

日本ビジネスコンサルティング(JBC)について会社説明をしますと、こちらに、京都の町屋のお写真があると思うんですけれども、そちらの運営などを行っている、旅行業をメインとした会社になっております。 2018年内に18棟稼働予定(11棟 稼働 7棟開発中)

活動内容の一例といたしまして、2018年の6月、上海と北京のほうに不動産のセミナーを行ってきました。

JBC(日本ビジネスコンサルティング)の中国人スタッフの方と一緒に同行させていただきまして、上海・北京では合計150名以上のお客様(投資家)の集客がありまして、かなり中国での強い集客力に圧巻されました。日本人から見て上海はとても東京に近い街並みでして、ご存知の方も多いと思うんですが、北京は地方といいますか、大阪に少し近い感じがありまして、お客さんの質も結構違うなっていう風に感じました。上海のほうは紳士的といいますか、上品な方が多いなっていうイメージがありまして、北京は食いつきがすごいといいますか、情熱的な方がすごいなっていうのは、私自身、個人的に感じたことです(笑)

ここで、ほとんどの方が日本に留学したことがあるとか、日本での仕事で、日本語覚えているっていうので、かなりハイレベルな日本語を喋れる方も少なくはなかったので、実際にセミナーが終わって個別面談などをさせていただいた時に、実際に私たちの日本語とお客様の日本語、日本語同士で喋らせていただくこともできたので、とても良い経験になりましたし、もちろん仕事にもつなげることができました。

50室以上のホテルを購入したいお客様の案件を数件いただきました。

今も探しています。

弊社の名前の由来なんですけれども、弊社は私自身が仲介業を長くやっておりまして、そのなかで関わるのが、①お客様、②取引先、仕入先、管理会社などの業者と、③私たちがあるんですけれども、例えば、さっきの事故物件もそうですけども、お客様を騙して仲介業者が仲介手数料を取る、管理会社がお客様を騙して、事故物件と言わずに家賃を取るっていう、そういう誰かが騙されてとか、辛い思いをしてっていう案件が非常に多く私は経験してましたので、みんながこれやってよかったとか、この仕事に関われてよかったって感じ合えるような会社を自分で作りたいなと思いまして、株式会社トライアングルっていう名前のもとに会社を創らせていただいたという経緯になります。

具体的な弊社の取り組みなんですが、1番目は先ほどお話しさせていただいた京都の町家を運営しています、日本ビジネスコンサルティング株式会社と、一般賃貸の借り上げのJPMCさんとパートナーシップを結んだ不動産仲介になります。

トライアングルとしては民泊・ホテルの賃貸専門って書いてるんですけど、今こちらのほうに非常に力を入れておりまして、ここに3つ種類分けたんですが、1番目が中古の1室から借り上げできるマンション・ビル、2つ目が新築一棟から借り上げできるマンションまたはビル、3つ目が中古の一軒から借り上げできる、一戸建てまたは古民家って言うふうに、この3つの分類の中で主に民泊とかホテルの仲介をさせております。

これとともに、こういうのを常に探しています。

 

まず賃貸の方からいきますと、非公開物件の民泊・ホテル物件情報を ご提案できますっていうのがあるんですけども、 特に民泊物件に関しましては、ここにはほんの1部なんですけども、 こういうサイトが叩いたら出てくるんですけど、 こういう民泊業界マップとか、 後は特区民泊を申請中の業者リストとかっていうのがあるんですけども、 それをとりあえず1つ1つ洗い出して、電話番号調べて、 1件1件テレアポしてご担当者様とお話して ニーズの詳細を聞き取り、話をデータにまとめました。

その中で担当者の、物件の担当者がいるんですが、 1つ目、借り上げをやっているのか やっていないのか、 2つ目、どんなタイプの建物が理想か、 ビルが得意なのかマンションタイプがいいのか等 3つ目、エリアです。 大阪市内全域でもいけるのか中央区・浪速区のみなのかという事です。 4つ目、規模などを詳細にその会社の需要を洗い出しています。 さらに細分化したリストを作成して、 それを今もですけど、更新させていただいております。 また、JBCさんが観光業者のため、取引先のctrip(シートリップさん)とか、 外資系企業と提携しているので、違う角度からもいろいろな業者の方を繋いでいただいております。

 

管理のほうは、他社の賃貸の仲介業者さんとほとんど一緒だと思うんですけど、 オーナーさんの報告書ですとか、他社との違いはポータルサイトの出稿ですね。

ただポータルサイトの中でも、強みと弱みというのは必ずありまして、全ポータルサイトの担当者とお会いさせていただいて、例えばSUUMOだったら何に強くて何に弱いのか、HOME’Sだったら何に強くて何が弱いのかっていうのを分析しまして、強みの部分のみ、フォーカスして無駄打ちを防ぎ、必要最低限の契約はしてるという形になります。

売買は先ほどもありました、JPMCさんとパートナーシップを結ばせていただきまして、私たちは、特にJPMCさんとは売買の方で一緒にもっと売り上げを上げていきたいなと思っておりますので、売買の方で活用させていただいております。

売買にはつきものの銀行なんですけども、JPMC(日本管理センター様)は銀行さんを全国に繋がり持ってるんですけども、私たちは特に大阪が中心で活動しておりますので、大阪の銀行には強いと思います。

実績なんですが、今から実績の方を詳しくお話しさせていただきます。 事例①として、中古の1室から借り上げできる、これはビルですけれども、 具体的な成約事例をお伝えさせていただきます。 物件概要の方ですけども、住所が大阪市西区にあるオフィスビルです。 最寄り駅から徒歩6分の立地で建っております。築年数が約26年です。 構造は地下1階の10階建ての、地上10階建てのビルです。総戸数は10戸になります。 現状、オーナー様からご依頼いただいたときには、3室がもう既に空室で、1室は退去通知、解約予定があるという状態でした。 当初、オーナー様はこのオフィスビルを、合計4室ですね、 空室予定も含めて4室を賃貸付けしてほしいと依頼されました。

どこのオーナーさんも思うことだと思うんですけど、 ①空室をうめて機会損失を防ぎたい ②利回りを現状よりも上げて利益最大化したいという、 この2点を私たちに言ってきていました。

ただ問題点としましては、利回りを上げたいと思っても、ここの事務所での家賃相場がだいたい15万から20万くらいで、これは税抜き価格ですけども、このままではなかなかそれ以上の家賃を取ることが不可能な状態でした。

当時の間取りはこんな状態です。

ただしこのビルのすごく良かったところといいますのは、ワンフロア一戸というところが、建物の希少価値がありまして、私たちはこれのヒントをもとに特区民泊を取得して、民泊用での賃貸に用途変更してコンバージョンしませんかというご提案をオーナーさんにさせていただきました。

オーナーさんにご提案させていただく前に、このような図面を、もともとがこれで、このような図面を作成しまして、この時同時平行で先程の民泊運営会社リストの中から、このようなビルを用途変更して、特区民泊を取得して、運営をするっていうのが得意な会社がありまして、

そちらの会社様にご相談させていただきました。 最初にご提案したのは、1室 家賃25万円税抜きです。

そうしますと、ここでこの図面であれば、収支も考えて家賃22万円税込で、借りることが可能っていうお話になりました。 なので、こちらの図面と、これはイメージ図ですね、こちらの図面をオーナーさんにご提案させていただいて、これでお家賃を上げて利回りを上げませんかっていうご提案をさせていただきました。

ポイントとしましては、実際に内装のリノベーション費用と特区民泊の費用に関してはオーナー様に持っていただきたいというお話をさせていただいて、1室見積もりを取ると600万円ぐらいかかりました。これの4室なので2,400万円。ここはオーナー様に出していただきたいとご提案させていただいて、実際にここのオーナー様はこれを銀行融資で、こちらの金額を手出ししてくれたという形になります。

ポイント2つ目としては、この現状の家賃が、それぞれの階で少しずつ家賃が違いましたので、一棟の割る10戸で計算したんですけども、平均の家賃が12万円でした。

ですので、22万で借りていただくと、約10万円、現状の家賃よりも増加した状態になります。 これを4室かけますと40万円の差額が出ます。これを1年間に換算しますと、480万円の収益が増えることになります。 ポイント3つめは、家賃収入としまして22万円× 4室で88万円になります。

88万円を1年間にかけますと1,056万円になりまして、もともと2,400万円の オーナー様の手出しが、約2年半で回収できる計算になります。 これが実際のリノベーション後の写真になります。 まとめなんですけども、こちらは20年の定期借家契約を最終的に結ぶことができました。

その他の6戸に関しては、現状は事務所として入居者がいるんですけれども、それの退去通知が出次第、同条件で特区民泊取得して、内装費用をオーナーさんが出して、 民泊で22万円で貸していくっていうのを契約しますという文言を特約事項に入れました。

民泊運営会社は上場会社って書いてるんですけども、 賃貸のフランチャイズの大手のグループ会社になります。

これは最終的なんですけども、オフィスビルとして、たとえ満室にしたとしても1ヵ月で 120万円の賃料で、1年間1,440万円の賃料になります。

これを民泊一棟、いずれこの6戸が出たとして、すべてのお部屋が民泊、特区民泊を取得して22万円の家賃が取れたとしますと、月に220万円になります、家賃が。

年間で言いますと、2,640万円になりまして、1,200万円、年間で差額が出ます。

10年で1億2000万円になりますけども、今これざっといいことばかりお話しさせていただいたんですけれども、ここのオーナーさんすごく心配性の方でして、例えば20年の定期借家契約を結んだとしても、5年で賃借人が解約したいって言ってきた場合にどうするのっていうふうなことを言われたりとか、倒産したらどうするのっていうのをすごく心配されてたんですけども、実際に結んだ契約の一部なんですけども、例えば5年間、5年後に解約しますってなった場合でも、契約上の残存期間分、なので残り15年分の家賃を払ったら解約できますよっていう、結構これはハイレベルな契約なんですが、まず特約を結んで、

さらにこれに関して公正証書を作成してます。

賃借人からしたらそこまでするのっていう感じに捉えられるかもしれないんですけども、

そこまでしても20年間は絶対解約しない自信があるといいますか、売り上げを上げれる自信があるから、賃借人さんも全然大丈夫ですよっていうふうに言って、オーナーさんの不安材料を一つ一つ解いていったというかたちになります。

今回の契約に関してですけども、保証会社を入れました。

保証会社を入れている会社さんも多いと思うんですけども、こちらは保証期間が退去まで、

入居から退去までの保証が付いています。

ここを見てもらったらわかるんですけども、契約の時点で大手民泊運営会社は契約者になりまして、連帯保証人にそこの会社の代表取締役をつけます。

さらに、この家賃保証会社をつけるので、オーナーさんにとっては三重です。

三重で安心していただけるプランを組ませてもらってます。

Q&Aじゃないですけども、不明点が多くあるかなっていうのを抜粋してみました。

先ほども言いましたけども

  • オペレーション会社が倒産する可能性あるんじゃないか

というのは、皆さん結構思われてると思うんですけども、リストを作成する上で、 1件1件テレアポしていくなかで、既にもう民泊事業から撤退しているとか、 会社自体が潰れているとかっていうのが少なくなかったんですけれども、

そのテレアポで作った実績もそうですけども、大手旅行代理店や東証1部上場会社の子会社とか帝国データバンク50点以上などの資本力のほかに、民泊とかホテル業、今のこの民泊業だけじゃなくて、他の事業でもきちんと売り上げが上がっている会社が結構多くて、

例えばこの大手の旅行代理店ですと今のインバウンドを主な集客としているのではなくて日本の国内のお客様をもともとメインターゲットとして、例えば女子旅とかっていうのを組んで、国内のお客様が大体7割ぐらいとおっしゃってたんですけども、桜のシーズンとか紅葉シーズンになると半分半分になるぐらいっていう感じなので、たとえインバウンドの波が低下したとしても、ここにはそんなに影響はないっていう会社とかですね、結構民泊でぽっと出のオペレーション会社っていうのは実際のところお付き合いがないので、倒産の心配は100%ないとは言えませんけども、ほんとにないに等しいのではないかと思いながらリーシング業務に挑んでおります。

先程リフォームで2400万円かかったっていうところなんですけども、リフォーム費用でぼったくられるのではないかという不安があるかもしれないんですけども、こちらの事例もそうなんですけども、オーナーさんに全て決めていただきました。

オーナーさんがいつも使っている内装業者さんであったりとか、弊社ももちろんご紹介することはできるんですけども、①オーナーさん②弊社③お客様で何回も何回も打ち合わせ繰り返して、今回も行っていますので、包み隠さずといいますか、行っていますので、そこはご安心していただきたく、正にトライアングルの経営理念が問われる真骨頂だと捉えています。

20年後どうなるんですかっていう不安もあると思うんですけども、こちらの場合はたとえオペレーション会社との契約が終了したとしても、一般賃貸としてもちろん貸すことも可能ですし、それ以外の方法も、例えばその時代のニーズに合った、かつ、沿ったコンバージョンに転用できるようにしてますので、先程のも、1SLDKの賃貸の住居用として貸すことが可能なので、そこら辺はご安心していただけたらなと思います。

続いて、新築の一棟マンションの借り上げの事例をご紹介させていただきます。

物件概要は、大阪市東成区の物件でして、最寄り駅から徒歩4分の、結構駅から近い良い立地に立ってますけども、築年数はもちろん新築で、構造は地上7階建てです。

総戸数は36戸です。もちろん新築未入居の状態です。

こちらのお話をいただいた時は、近々転売を考えているから、そのときに少しでも利回りを高い状態で売りたいから、相場の家賃よりもどうにか高く取れないですかねっていうお話をいただきました。

ただ、東成区っていう立地もありまして、いくら新築でも、ちょっと客付が弱いかなって言うのが正直不安点でありました。

こちらも一棟で特区民泊を取得して、民泊用の賃貸に変えませんかっていうご提案をさせていただきました。

ポイントとの1つ目としては、特区民泊の申請費用です。消防の費用とかはオーナー様に出していただきたいというお話をさせていただきまして、こちら1000万~1500万円っていう、ざっくりした数字にはなるんですけども、こちらが完成は2月にもうしてるんですけども、建物完成してからすぐに消防を入れてもらいました。

次に、こちらの家賃相場が、3年未満の新築だと6万4千円前後が多いですね、25平米前後でしたら。こちらを1室あたり1万4千円増加させた、78,462円で貸すことができました。

なので、差額の1万4千円かける、部屋数かけると、50万4千円が差額になります。

これは1年間でかけますと、604万8千円の差額が生まれます。

民泊用の、これは賃料を部屋数でかけると、これが1棟の賃料になるんですけども、 282万4千円を1年間でかけると、3300万円になりますので、ここの消防で 例えば手出しがあったとしても、1年もかからずに回収ができるっていうところです。

契約内容としましては、営業開始月、消防の設備を例えば入れたとしても、消防適合通知書っていうのがおりるまで、あとは営業開始できるまでは、フリーレントをつけてくださいっていうのを入れました。

こちらは定期借家ではなく、2年の自動更新です。

こちらは先ほどご紹介させていただいたんですけども、大手の旅行会社さんが借りていただけました。

こちらマンション用の住居用として満室の場合って書いてるんですけども、ここの入居率は約90%ぐらいなので、90%の現実的な数字でいきますと月に200万くらいなりますよね、6万4千円だと。

1年間で満室だと2,700万ていうふうに書いてるんですけど、ちょっと減る感じにはなるんですけども、これを民泊用として貸しますと、1ヵ月282万4千円になりまして、1年間で換算しますと、3,300万円になりまして、624万7584円の差額が出ます。

民泊用の、ここの場合で言いますと、一棟の賃貸として貸してるので、何室空いたとかっていう空室のお部屋を作る、出ることはあり得なくて、ずっと満室の状態っていうのが続きます。

マンションの場合ですと一瞬満室になったとしても、お客様とか入居者様の都合で、退去されるので、ずっと満室状態を続けるっていうのは相当人気物件じゃないとかなり厳しいかなっていうのがあります。

参考までに、『特区民泊、特区民泊』ってさっきから言ってるけど それはなんやねんていう感じだと思うんですけど、こちらは民泊の許可の種類になります。

こちらが特区民泊、国家戦略特別区域法です。簡易宿所・旅館業です。 これは、2018年6月15日からの新しくできた新法民泊です。

弊社がよく行ってるのはこちらの特区民泊、これは大阪市と東京の大田区がもともとこれが使えるっていうか、特別なやつなんですけども、ポイントとしては面積です。

これは壁芯で25平米以上ないと特区民泊の許可がおりないので、 ここをいつもポイントとして見てるところです。

その他の事例で言いいますと、こちらは結構古くからお付き合いさせていただいている、民泊の運営会社さんのホームページの1つになるんですけども、ikidanehouse(イキダネハウス)(8:30)って書いちゃてるんですけども、大阪難波っていうところと大阪谷町、大阪谷町2(8:38)って書いてる、3つあるんですけども、これは私ともう1人で仲介させていただきました。こちらに関しては、もともと社員寮でした。

社員寮で空ビルで、しかも西成のちょっとどうなのかなっていうところに建ってたんですけども、これもリノベーションをして、今うまく運営してるみたいで、凄く流行っているそうです。

もう1軒は戸建てになります。

こちらは内装を入れて戸建てのまま民泊として運営しています。

<エコハウス桜川>

これですね。これがもともとビルだったんですけども。戸建ては、こういうやつです。

これも学生寮です。学生寮を、これは簡易宿泊のとかで取ったんですけども、ゲストハウスとして内装入れまして、リノベーションしてゲストハウスとして運営してます。これに関しては、今日、一緒に携わった人も来ていただいてるんですけど、めちゃくちゃ苦労して何回も何回も消防署に通ったりとか、何回も何回も内装業者と打ち合わせしたりとか、本当にみんなの汗と涙の結晶みたいな感じで、私は勝手に思ってるんですけど、その苦労があって今の大切な経験になってるなと思うんですけど、これはもうほんとにめちゃくちゃ苦労した物件です。

あとこういうのとかあります。

これなんですけど、例えば土地を購入してから民泊として営業開始されるまで、ざっとこれぐらいの項目があるんですけど、例えば、ここだけできる業者さんとか、ここだけできる業者さんとか、ここだけできる業者さんとかはたくさんいると思うんですけど、弊社は、例えば解体とかは解体屋さんにお願いはしますけども、近隣の説明会とかも行いましたし、全てに関してかなり経験豊富にやっているっていうのは自信がありまして、弊社に頼んでいただきますと土地の購入から営業開始まで全てサポートさせていただきますっていうことです。

普通はこういう、いろんなプロが順番にいくんですけど。

一気通貫したサポートが弊社の売りです。

まとめとしまして、民泊で貸すための重要ポイントです。

1つ目は、物件の査定です。

こちら借り上げとか、売買するにもすべて物件の査定ってすると思うんですけど、民泊の場合も同じで、エリアであったり、立地、広さ、建物の条件等を見させていただいて、これは民泊で貸した方がオーナーさんのためになるとか、今よりも少しでも利回り高くすることができるっていうのを物件の査定をさせていただいきたいです。

2つ目は、オペレーション会社の選定です。

こちらも先ほどから何回も言ってますように、独自で作ったリストがありますので、そちらの需要と物件を照らし合わせさせていただいて、いち早くオペレーション会社をつけるっていうことができます。

3つ目は、契約後のアフターサービスとしまして、オーナー様の経営代行です。管理ですけども、行うことができます。

4つ目は、民泊として貸すのをやめたり、契約終了したりすると一般賃貸に変えるときに、これの募集窓口もできます。

5つ目は、売却です。売却考えてるんだけどってなれば、利回りが1番高い状態で売りたいオーナーさんもいらっしゃいますし、もう空っぽだから売りたいっていう方もいらっしゃると思うんですけど、その時にもお手伝いさせていただくことができます。

以上になります。

ご清聴ありがとうございました。(13:39)

 

【事業説明会】 中国 北京

【事業説明会】

お客様の主催されるセミナーには、頻繁に参加させていただいております。